Best Practice Projektentwicklung: Von der Idee bis zur Schlüsselübergabe mit der Gottlob-Rommel-Gruppe

Gemeinsam mit der Firma Edeka sollte das Gottlob-Rommel-Team einen neuen Standort in Gaildorf finden, entwickeln und schlüsselfertig bebauen, da der Bestand in die Jahre gekommen war und keine Erweiterungsoption mehr geboten hat.

2019 begannen die ersten Überlegungen für den neuen Edeka-Markt auf dem ehemaligen Gelände des Wertstoffhofs am westlichen Ortseingang von Gaildorf. Die Topografie des Geländes sowie die verkehrliche Erschließung brachten große Herausforderungen für das Rommel-Team. Auch war neben den komplexen Geländemodellierungen und Gründungsmaßnahmen ein neues Mischwasserrückhaltebecken zu errichteten. Dabei hatte das Rommel-Team sicherzustellen, dass der Betrieb des bestehenden Beckens bis zur Inbetriebnahme des Neubaus durchgehend aufrechterhalten bleibt, bevor dieses schließlich außer Betrieb genommen und zurückgebaut werden konnte.  Zusätzlich stand ein Teil der Flächen unter Kampfmittelverdacht, so dass die gesamten Erdarbeiten von einem Feuerwerker (Fachkraft für Kampfmittelbeseitigung) begleitet werden mussten.

Jetzt entsteht seit Februar ein Vollsortiment-Edeka-Markt mit rund 2.000 Quadratmetern Verkaufsfläche, inklusive Backshop. Das Gelände wird zudem durch eine neue Verkehrsanbindung über einen eigens geplanten Kreisverkehr erschlossen. Der Bau wird in Eigenregie durch die Gottlob-Rommel-Gruppe realisiert – von der ersten Idee über die Entwicklung bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Betreiber. Federführend sind die Geschäftsfelder Projektentwicklung und Schlüsselfertigbau. Im Herbst 2026 ist die Eröffnung des neuen Edeka-Markts geplant.  

Sascha Kovacevic, Leiter der Projektentwicklung, und Andreas Glauner, Projektleiter im Schlüsselfertigbau, sind verantwortliche Akteure für den Bau des neuen Edeka-Markts in Gaildorf. In diesem Interview teilen sie ihre Einblicke in das komplexe Projekt. 

Wie unterscheidet sich das Geschäftsfeld Projektentwicklung von den bekannten Leistungen der verschiedenen Geschäftsfelder in der Gottlob-Rommel-Gruppe?

Sascha Kovacevic: „Während klassische Bauaufträge oft erst in der Umsetzungsphase beginnen, greift die Projektentwicklung deutlich früher. Wer entwickelt, denkt von Anfang an mit: Standorte müssen identifiziert, Machbarkeiten geprüft, Flächen gesichert und mannigfaltige Abstimmungen geführt werden. Auch Fragen der städtebaulichen Einbindung, Verkehrsanbindung und langfristigen Nutzungsperspektiven spielen eine Rolle. Und: Man hat es mit den unterschiedlichsten Anspruchsgruppen zu tun, die oft konkurrierende Interessen verfolgen. Dies reicht von Grundstückseigentümern, Kommunen und Bauaufsichtsbehörden über Umwelt- und Naturschutzstellen bis hin zu Mietern, Investoren, Anwohnern und der allgemeinen Öffentlichkeit – um nur einige zentrale Akteure zu nennen (es sind noch viele mehr).“

Das beschreibt einen komplexen Prozess, welche Eigenschaften und Kompetenzen muss ein guter Projektentwickler haben?

Sascha Kovacevic: "Wer in der Projektentwicklung erfolgreich sein will, benötigt ein fundiertes und interdisziplinäres Verständnis der relevanten Fachgebiete – insbesondere in den Bereichen Recht, Betriebswirtschaft und Technik. Dieses Wissen ist zum einen erforderlich, um Projekte aktiv und ganzheitlich gestalten zu können, zum anderen, um potenzielle Risiken zu erkennen, die sich vor allem im Zusammenspiel der unterschiedlichen Disziplinen ergeben. Neben diesen fachlichen Kompetenzen ist ein hohes Maß an Empathie gefragt: Die Fähigkeit, sich in die Perspektiven der verschiedenen Anspruchsgruppen hineinzuversetzen, ist essenziell, um deren Interessen, Beweggründe und Zielsetzungen zu verstehen und konstruktiv zusammenzuführen. Hilfreich ist darüber hinaus eine gewisse Resilienz – also die Bereitschaft, auch mit Rückschlägen und schwierigen Situationen souverän umzugehen, sowie eine hohe Frustrationstoleranz. Eines bleibt jedoch klar: Selbst mit umfassendem Wissen, persönlicher Belastbarkeit und sozialer Kompetenz lässt sich ein Projekt nicht allein realisieren. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Zusammenarbeit mit einem engagierten Expertenteam, das mit Leidenschaft und Durchhaltevermögen selbst komplexeste Aufgaben gemeinsam bewältigt.  

Dass ein Projekt wie der Edeka-Markt auf dem ehemaligen Wertstoffhof in Gaildorf einen langen Atem braucht, zeigt sich am Zeitrahmen: Fünf Jahre hat es vom ersten Konzept bis zum Spatenstich gedauert – jetzt entsteht durch Gottlob Rommel in zentraler Lage eine moderne Infrastruktur für die Nahversorgung. Ist ein solcher Zeitraum allein für die Projektentwicklung die Regel?

Sascha Kovacevic: „Ja, es dauert immer eine gewisse Zeit, bis wir ein Grundstück so entwickelt haben, dass es bebaut werden kann, das hängt auch immer davon ab, ob es ein Baurecht gibt oder ob wir das Baurecht erst schaffen müssen. Beim Edeka-Projekt in Gaildorf mussten wir aufgrund der Grundstücksgegebenheiten zahlreiche Hürden nehmen. Wir hatten einen nicht tragfähigen Untergrund, ein Abstandsgebot zum Fluss Kocher, Kampfmittelverdacht sowie komplizierte Infrastrukturmaßnahmen und eine herausfordernde verkehrliche Erschließung. Diese lösten wir unter anderem durch den Bau eines Kreisverkehrs. So zeigt sich bei diesem Projekt eindrücklich: Projektentwicklung braucht Erfahrung, Ausdauer und die Fähigkeit, unterschiedlichste Akteure an einen Tisch zu bringen. Aber jetzt sind wir einen großen Schritt weiter und die Erstellung des Rohbaus ist in vollem Gang.“

Der Edeka-Markt wird von Gottlob Rommel schlüsselfertig gebaut, sodass der künftige Mieter zu einem definierten Zeitpunkt in das neue Gebäude einziehen kann. Welche Vorteile hat es, wenn der Projektentwickler auch den Schlüsselfertigbau übernimmt?

Andreas Glauner: „Der Kunde profitiert vor allem davon, dass er für alle Gewerke nur einen Ansprechpartner und auch nur einen Garantiegeber hat. Das vereinfacht das gesamte Projektmanagement für den Kunden immens. Zudem gewährleisten wir durch den Schlüsselfertigbau eine definierte Qualität und einen festen Einzugstermin und fest vereinbarte Mietpreise.“  

Was sind die Herausforderungen einen Lebensmittelmarkt schlüsselfertig zu bauen im Vergleich zu anderen Projekten, wie beispielsweise ein Verwaltungsgebäude?  

Sascha Kovacevic: „Wir haben bereits in der Planungsphase besonderes Baurecht zu beachten. Da wäre beispielsweise das Integrationsgebot einzuhalten, das heißt, der Markt muss innerhalb des urbanen Gefüges integriert sein oder das Konkurrenzgebot, welches festlegt, dass es nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung bereits bestehender zentraler Versorgungsbereiche kommen darf.  Und – wie bereits besprochen, ist auch eine funktionierende Verkehrsanbindung von Beginn an zu planen.“

Andreas Glauner: „Zudem müssen Lebensmittelmärkte in der Lage sein, eine große Menge an Kunden effizient zu bedienen. Dazu gehört die Planung einer geeigneten Verkaufsfläche, Lagerkapazitäten, Backshop und Kühlräume. Hinzu kommt die Notwendigkeit, gesetzliche Vorgaben zu Lebensmittelsicherheit und Hygiene einzuhalten, die bei anderen Projekten nicht die gleiche Gewichtung haben.“

Blicken wir zum Schluss noch einmal auf das Unternehmen selbst: Warum ist die Projektentwicklung kombiniert mit Schlüsselfertigbau für die Gottlob-Rommel-Gruppe ein attraktives Leistungsmodell?  

Andreas Glauner: „Die Umsetzung eines so komplexen Bauprojekts in Eigenleistung ist etwas Besonderes, denn nur ein Bauunternehmen, das über eine breite Leistungspalette und profundes Know-how verfügt, kann einen solchen Auftrag erfolgreich meistern. Wir können bei den verschiedenen Herausforderungen, die ein solches Vorhaben mit sich bringt, in sehr kurzen Wegen Expertise im eigenen Haus abrufen. Das ermöglicht eine hohe Qualität, Preisstabilität und Termintreue. Mit dem Bauprojekt in Gaildorf zeigen wir, wie Projektentwicklung und Bauausführung nahtlos ineinandergreifen können – ein Modell, das heute aktueller ist, denn je. Denn wer komplexe Projekte ganzheitlich denkt, schafft nicht nur Räume, sondern lebenswerte Infrastruktur.“