Förderung und Forderung für Gebäudesanierungen

Hinsichtlich der Zielsetzung der Energiewende kommt dem Gebäudebereich eine wichtige Rolle zu. Entsprechend verfolgt die Bundesregierung das Ziel, bis zum Jahr 2045 einen klimaneutralen Gebäudesektor zu erreichen. Es wird angestrebt, dass die Gebäude nur noch einen sehr geringen Energiebedarf aufweisen und der verbleibende Energiebedarf überwiegend durch erneuerbare Energien gedeckt wird (BMWi 2010).  

Durch den Beschluss des Bundeskabinetts vom 09.08.2023 für den Wirtschaftsplan des Klima- und Transformationsfonds (KTF) wurde das angestrebte Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands erneut verdeutlicht. Allein 33% (18,8 Mrd. €) der Gesamtinvestition (57,6 Mrd. €) sind als Sondervermögen für die Förderung effizienter Gebäude, inklusive der sozialen Abfederung des neuen Gebäudeenergiegesetzes angedacht.  

Für die Jahre 2024 bis 2027 plant die Bundesregierung über den KTFonds Investitionen in Höhe von insgesamt 211,8 Mrd. €. Damit leistet der KTF weiterhin einen zentralen Beitrag zur Erreichung der energie- und klimapolitischen Ziele Deutschlands, zur Entwicklung und Ansiedlung von Zukunftstechnologien und damit zur Transformation hin zu einer ebenso nachhaltigen wie klimaneutralen Volkswirtschaft. 

Dabei soll der Großteil des Sondervermögens über die Einnahmen des europäischen Emissionshandel (ETS) und der nationalen CO₂ Bepreisung finanziert werden.  

Doch nicht nur die Förderungen stehen im Gebäudebereich im Fokus, sondern auch Forderungen für bereits bestehende Immobilien. So wurde beispielsweise am 14.03.2023 auf EU-Ebene in Brüssel mit einer deutlichen Mehrheit für strengere Auflagen bei der Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) abgestimmt. 

Konkret bedeutet dies, dass im aktuellen Entwurf zur Abänderung des EPBD für bestehende Gebäude ab dem Jahr 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E (130-160 kWh//m²a) und ab 2033 die Energieeffizienzklasse D (<130 kWg/(m²a) erreicht werden muss. Ab 2050 müssen dann alle bestehenden Gebäude der Effizienzklasse A0 entsprechen. 

Die Folge: Immobilien, die nicht mehr dem gesetzlichen Standard, bzw. der Klimaschutz-Zielsetzung entsprechen, werden erheblich an Wert verlieren.  

Im Gebäudebereich rücken die Mechanismen für die Förderung und Forderung durch den Zeitdruck immer näher zusammen. Was heute noch gefördert wird, kann morgen schon gefordert werden.  

Um festzustellen, ob das Gebäude noch den Klimaschutzzielen der Bundesregierung entspricht und somit sichergestellt ist, dass die Immobilie nicht an Wert verliert, kann eine CRREM Analyse durchgeführt werden. Die CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ist ein Tool, um den CO₂-Fußabdruck und das Risiko von Kohlenstoff im Immobilienportfolio zu bewerten. Die Gebäudeanalyse im CRREM bezieht sich auf die Bewertung der CO₂-Emissionen von Gebäuden im Hinblick auf deren Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Diese Analyse hilft Immobilienbesitzern und Investoren, den CO₂-Fußabdruck ihres Immobilienbestands zu verstehen und zu reduzieren, um Umwelt- und Klimaziele zu erreichen. 

35% des gesamten deutschen Energieverbrauchs entfallen auf den Gebäudebestand. 80% davon werden bislang durch fossile Brennstoffe (Gas, Öl) erzeugt. Bei der Betrachtung der absoluten Fläche und der Anzahl der Gebäude wird deutlich, dass Wohngebäude im Vergleich zu Nicht-Wohngebäuden den deutlich höheren Anteil am gesamten Immobilienbestand haben. Beim Energieverbrauch zeigt sich jedoch, dass der Anteil von 36% des Gesamtenergieverbrauchs von Nicht-Wohngebäuden doch signifikant ist. Der im Verhältnis höhere Anteil bei Nicht-Wohngebäuden ist auf deren intensive Nutzung zurückzuführen: Bei Nicht-Wohngebäuden wird deutlich mehr Energie für die Beleuchtung, die Warmwasserbereitung sowie die Klima- und Lüftungstechnik benötigt.  

Durch den größeren Anteil an Wohngebäuden (88%) ist der weitere Energiebedarf im Gebäudesektor mit 64% auf den Wohnungsbau zurückzuführen.  

Bei der Betrachtung der Wohngebäude lässt sich feststellen, dass ein wesentlicher Anteil vor 1979 gebaut wurde. Davon wurde ein erheblicher Anteil errichtet, bevor es definierte Mindestanforderungen für den Wärmeschutz (WSVO) gab. Über 50% der Mietwohnungen haben einen Energieverbrauch von mehr als 100 kWh/(m²a). Dies verdeutlicht, wie groß das Potential zur Reduzierung des Energiebedarfs von Gebäuden und die dadurch vermeidbaren CO₂-Emissionen sind.

Des Weiteren betragen die Investitionszyklen bei Immobilien oft mehrere Jahrzehnte. Die energetische Effizienz von Gebäuden, die heute errichtet oder saniert werden, beeinflusst somit den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen über viele Jahre hinweg. Eine verpasste Chance zur energetischen Verbesserung hat also langanhaltende negative Auswirkungen auf den Energieverbrauch. 

Dies macht den kleinteiligen Gebäudesektor zu einem sehr komplexen Handlungsfeld, in dem sofortige Maßnahmen, Investitionen und Strategien zur Förderung kurz- und langfristiger Maßnahmen benötigt werden!  

Die Bundes-Förderprogramme haben in den letzten Monaten eine gravierende Umstrukturierung und Überarbeitung der förderfähigen Maßnahmen sowie der daraus resultierenden Konditionen erlebt. Mitunter wurde die Gebäudesanierung von Neubauvorhaben entkoppelt. Neubau-Effizienzhäuser werden mit dem Förderprogramm klimafreundlicher Neubau (KfN) subventioniert, während Gebäudesanierungen noch immer über das Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude (BEG) gefördert werden. 

Während die Fördermöglichkeiten im Neubau immer geringer werden und sich auf ein Effizienzhaus 40 inkl. Ökobilanzierung und in einer weiteren Variante mit einer Nachhaltigkeitszertifizierung erstrecken, werden die förderfähigen Maßnahmen für Gebäudesanierungen weiter ausgebaut.  

Bei Gebäudesanierungen wird zwischen einer systemischen Sanierungsmaßnahme und Einzelmaßnahmen unterschieden. Systemische Sanierungsmaßnahmen beschreiben Sanierungen, die eine bestimmte Qualität vorweisen müssen. Dabei handelt es sich meist um Gesamtsanierungen, die anhand einer Energiebilanz nach DIN 18599 bilanziert und ausgelegt werden. Hierbei gibt es definierte Anforderungswerte an den Transmissionswärmeverlust und an den Primärenergiebedarf. Bei den Einzelmaßnahmen hingegen wird die einzelne Maßnahme auf Bauteilebene bewertet.  

Die systemische Sanierung berücksichtigt die Wechselwirkungen und Abhängigkeiten verschiedener Bauteile, Technologien und Faktoren innerhalb eines Gebäudes, um eine umfassende Verbesserung der Energieeffizienz, des Wohnkomforts, der Nachhaltigkeit und der Funktionalität zu erreichen. Dabei werden nicht nur einzelne Bauelemente, sondern das gesamte Gebäude sowie seine energetischen Eigenschaften analysiert und verbessert. Ziel der Maßnahmen ist es, den Energiebedarf zu senken und CO₂-Emissionen zu reduzieren. 

Die förderfähigen Grundstufen im Überblick: 

Mit Nachweis der Effizienzhausstufe wird ein Tilgungszuschuss auf den bewilligten Kreditbetrag der KfW gewährt. Bei der Grundstufe kann ein Höchstkredit pro Wohneinheit von 120.000 € mit einem Tilgungszuschuss von max. 24.000 € bzw. bei einem Nicht-Wohngebäude max. 10. Mio. € maximaler Kreditbetrag und einem Tilgungszuschuss von max. 2.000.000 € gewährt werden. Als Erweiterung der Grundstufe kann ein Bonus für den Einsatz erneuerbarer Energien oder durch eine Nachhaltigkeitszertifizierung erfolgen. Hierbei erweitert sich der Kreditbetrag pro Wohneinheit auf max. 150.000 €. Zusätzlich werden weitere 5% Tilgungszuschuss gewährt. Ähnlich verhält es sich auch bei Nicht-Wohngebäuden. Hierbei kann ein Kredithöchstbetrag von max. 40.000 € und zusätzlichen 5% Tilgungszuschuss abgerufen werden. 

Als zweite Erweiterungsstufe sollen die Worst Performing Buildings (WPB) und die serielle Sanierung zusätzlich gefördert werden.  

Ein Wohngebäude ist ein WPB im Sinne der BEG, wenn ein Energieausweis der Klasse H für dieses Wohngebäude vorliegt. Der Energieausweis kann als Energiebedarfs- oder als Energieverbrauchsausweis erstellt sein. Ein Nichtwohngebäude ist ein WPB im Sinne der BEG, wenn der im Energieausweis für dieses Nichtwohngebäude ausgewiesene Energiebedarf größer oder gleich dem dort ausgewiesenen Endwert der Skala ist. Im Falle eines Energiebedarfsausweises ist der Endwert der Skala für den Primärenergiebedarf maßgeblich (Seite 2 des Energieausweises). Im Falle eines Energieverbrauchsausweises ist der Endwert der Skala für den Endenergieverbrauch Wärme maßgeblich (Seite 3 des Energieausweises). Bei gültigen Energieausweisen für Wohngebäude, aus denen die Klasse noch nicht hervorgeht (Erstellung vor 2014), gilt ein Gebäude als WPB im Sinne der BEG, wenn der im Energieausweis ausgewiesene Wert größer oder gleich 250 kWh/m2a Endenergie ist (Endenergiebedarf im Bedarfsausweis bzw. Endenergieverbrauch im Verbrauchsausweis).  

Mindestvoraussetzung für den Förderbonus „Serielle Sanierung“ ist die Sanierung der Fassade mit seriell vorgefertigten Fassadenelementen. 

Zudem ist dieser Bonus an die Erfüllung aller folgenden Bedingungen geknüpft: 

• Die neuen Fassaden- bzw. Dachelemente müssen mindestens aus einer werkseitig vorgefertigten Tragkonstruktion für die Dämm- und Witterungsebene auf Basis eines digitalen 3-D Aufmaßes bestehen. 
• Mindestens 80% der zu sanierenden wärmeübertragenden Fassadenfläche des bestehenden Gebäudes muss vollständig mit seriell werkseitig vorgefertigten Fassadenelementen saniert werden. 
• Die seriell werkseitig vorgefertigten Fassaden bzw. Dachelemente müssen in Größe und Form unverändert vor Ort angebracht werden. 
• Die Höhe der seriell werkseitig vorgefertigten Fassadenelemente muss mindestens der Raumhöhe der jeweiligen Erd- und Obergeschosse des zu sanierenden Gebäudes entsprechen. Ausgenommen von der Mindesthöhe sind Elemente direkt unterhalb von Dachüberständen. 
• Bei seriell werkseitig vorgefertigten Fassaden- bzw. Dachelementen mit Fenstern müssen die Fenster selbst oder ihre Rahmen bereits werkseitig in die Fassaden- bzw. Dachelemente eingebaut werden. 

Die Förderung zur seriellen Sanierung beschränkt sich aktuell auf die Fassadensanierung in Anlehnung an das Energiesprong Prinzip.  

In Summe bestehend aus der Grundstufe, Erweiterungsstufe 1 und 2, sind folgende, maximale Fördersetze möglich: 

Im Kontext der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Deutschland bezieht sich eine Einzelmaßnahme auf eine spezifische energetische Verbesserung oder Modernisierung eines Gebäudes. Diese Einzelmaßnahmen sind Bestandteil der BEG und können mit Fördermitteln unterstützt werden. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und dadurch einen Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele zu leisten. 

Bei Einzelmaßnahmen wird jedoch ausschließlich ein Förderzuschuss ohne Möglichkeit der Finanzierung gewährt. Diese teilen sich in folgende Hauptkategorien aus: 

• Gebäudehülle: Reduzierung der Wärmeverluste
• Anlagentechnik für Lüftung- und Klimatechnik 
• Anlagentechnik zur Wärmeerzeugung 
• Heizungsoptimierung  

Bei der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), der eine Strategie zur Sanierung der Gebäude in einzelnen Schritten festlegt, können zusätzliche Förderzuschüsse von 5% für die Gebäudehülle, Anlagentechnik (außer Heizung) und Heizungsoptimierungsmaßnahmen beantragt werden. 

Energetische Gebäudesanierungen stehen im Zentrum der Bemühungen, den Energieverbrauch im Baubereich nachhaltig zu reduzieren und leisten somit einen bedeutenden Beitrag zum Klimaschutz. Die energetische Gebäudesanierung ist jedoch sehr vielschichtig und komplex. Die Komplexität spiegelt sich in verschiedenen Dimensionen wider: Auf technischer Ebene erfordern die vielfältigen Maßnahmen - von der Ertüchtigung der Gebäudehülle über die Erneuerung des Energieträgers bis hin zur Strangsanierung - fundiertes Fachwissen und eine präzise Planung, um optimale Ergebnisse zu erzielen. Gleichzeitig sind ökonomische Aspekte zu beachten, da die Investitionskosten und die Nutzung möglicher Fördermittel in Relation zum Energieverbrauch, den Betriebskosten und zur Miete gesetzt werden müssen. Diese finanziellen Überlegungen spielen eine entscheidende Rolle für Gebäudebesitzer, Mieter und Investoren. Dennoch werden genau diese Varianten nicht oder nur sehr ungenau untersucht.  

Wir sind uns der Komplexität der Gebäudesanierung im bewohnten oder unbewohnten Zustand bewusst. Um die Herausforderung bewältigen zu können, ist unser Geschäftsfeld Altbaumodernisierung seit langer Zeit erfolgreich am Markt tätig. Die Erfahrungen im operativen Bereich zeigen uns, dass es gerade in der Sanierung von Gebäuden entscheidend für den Erfolg ist, den gesamten Prozess von der Planung bis zur Fertigstellung abbilden zu können. Auf dieser Basis bieten wir unseren Kunden einen zweistufigen Prozess an: Phase 1 besteht dabei aus der Beratungs- und Planungsleistung, während die Phase 2 die Ausführung und Bewertung umfasst. Mittels diesem Stufenmodell können wir den Erfolg der Sanierung gewährleisten.  

In der ersten Phase priorisieren wir die Variantenuntersuchung und dessen Wirkungsabschätzung. So ist es uns möglich, in frühen Planungsphasen die Fördermöglichkeiten zu bewerten sowie diese in Herstellkosten und Energieeinsparung zu quantifizieren, um eine möglichst exakte Entscheidungsgrundlage generieren zu können. Um in der Beratungsleistung die Varianten untersuchen zu können, erstellen wir in Eigenleistung ein 3D-Modell. Dieses Modell bietet die Grundlage für die Ermittlung der energetischen Sanierung und dessen Auswirkung auf den Energiebedarf und die Fördermöglichkeiten. Des Weiteren bietet das Modell die Grundlage, um eine Kostenschätzung der Varianten durch den Fachbereich der Altbaumodernisierung zu generieren. Somit ist es uns möglich, die realen Investitionskosten der Maßnahmen für die energetische Sanierung mit den dazu zur Verfügung gestellten Fördermitteln zu vergleichen.  

Weiterführend dient das Modell als Grundlage für die notwendigen Planungsleistungen wie zum Beispiel die Gebäude-Ökobilanz oder zur Bewertung wesentlicher Faktoren für die Offenlegung von Gebäudekennzahlen (z.B.  CO₂-Emissionen, Rohstoffeinsatz, Gebäuderessourcenpässe).  

Nach Definition der auszuführenden Variante beginnt die Planungsphase. In dieser Phase werden Planungsprozesse durchgeführt, dessen Basis standardisierte Konstruktionen sind, um kosteneffizient sanieren zu können. Als Abschluss der fertigen Planungsleistung erhält unser Kunde eine Werksplanung und ein Pauschalangebot, welche die Basis für die Phase 2, Ausführen und Bewertung, darstellt.  

In der Ausführung wird sichergestellt, dass die Anforderungen an die Sanierung und deren verbindliche Zielsetzung gemäß den BEG-Fördermittel erreicht werden und die Maßnahmen in der angedachten Bauzeit mängelfrei abgewickelt werden. Darüber hinaus ist es uns möglich, mit einem seriellen Ansatz die Anforderungen an den Bonus für die Serielle Sanierung einzuhalten. Gemeinsam mit unserem Geschäftsfeld für Holzhybridbau erarbeiten wir die Serielle Sanierungsmethode, um Fassadenelemente industriell vorzufertigen und diese auf der Baustelle, in verkürzter Bauzeit, zu montieren.  

Im letzten Leistungsabschnitt der Bewertung des Gebäudes wird dessen Zukunftsfähigkeit abschließend analysiert und sichergestellt. So kann die Sanierungsmaßnahme anhand einer CRREM-Analyse bewertet und demnach sichergestellt werden, dass die ergriffenen Maßnahmen zum Erhalt oder zur Steigerung der Kapitalanlage beitragen.